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——平度市推动农村集体经营性建设用地入市的实践探索
平度市深入推进农村土地改革，探索建立“同权同价、同权同责、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，释放了乡村振兴的土地空间和要素活力。目前，已有17宗770亩土地拍卖成交，出让价款1亿余元。一、强化顶层设计，搭建入市改革框架。坚持系统观念，抓好统筹谋划，从政策保障、关键环节、组织领导等方面，搭建起农地入市改革的主体框架，确保改革有序推进。一方面，坚持制度先行，做到有规可依。制定农村集体经营性建设用地入市改革试点实施方案、土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法等文件，通过搭建平台、专业评估、民主公开、调节收益等举措，明确入市主体和途径、界定入市范围、建立入市规则，系统解决“谁来入市”“哪些地入市”“怎么入市”“钱怎么分”等四个核心问题。另一方面，全面摸清底数，分期分批推进。在全面完成农村土地确权的基础上，根据全市集体经营性建设用地分布和项目落地需要，将1003亩集体经营性建设用地纳入全市土地入市改革范围，实施“土地要素跟着项目走”，分期分批予以推进；积极探索集体经营性建设用地“标准地”入市新模式，今年5月20日，在青岛率先挂牌出让3宗177亩集体经营性建设用地标准地，实现项目“拿地即开工”。 二、优化操作设计，规范入市流程步骤。从流程设计入手，科学规范入市程序、步骤和范围，确保风险可控、随时纠偏。一是明确入市途径。根据土地实情，灵活选择就地入市或调整入市途径，采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式入市，并规定集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。目前，已入市土地均采取就地入市途径、拍卖方式成交。二是规范入市程序。制定出台集体经营性建设用地入市试点办法，严格按照“申请—审查—拟定入市方案及评估地价—表决入市方案和入市地价—入市方案审批—公告及交易—签订成交确认书及公示—签订出让合同”的具体步骤，依法依规入市交易。三是激活入市主体。把农地入市参与权、知情权和决策权赋予村集体和农民，按照“公开透明、民主决策、逐级审核”原则，建立健全“村集体民主决策—镇街初审—部门联审反馈—村集体二次决策—镇街、部门审核—市政府审批—发布交易公告”的市、镇街、村三级联动审批机制，保障入市方案的科学合理。 三、搭建入市平台，推动农地同权交易。搭建交易、评估、监管、融资等平台，强化服务保障，畅通农地入市交易的体制机制。搭建市场交易平台。建立统一的建设用地市场，引入竞争性环节，将集体经营性建设用地纳入青岛市国有建设用地使用权网上交易系统进行同平台交易，实行公告、交易、成交、公示等环节一体化管理，实现集体土地与国有土地平等入市。搭建地价评估平台。在城镇国有建设用地基准地价基础上，建立集体建设用地基准地价体系，通过评估公司进行专业评估确定入市底价，逐步实现与国有土地价格的对接与融合，构建完善的入市价格机制，为入市土地提供价格参考依据，形成城乡统一的基准地价体系。搭建服务监管平台。引导国有建设用地市场交易中介组织参与农村集体经营性建设用地交易中介服务，为入市交易提供土地测绘、地价评估、交易代理等服务，形成统一的中介服务市场。加强农村集体经营性建设用地产业投资引导，建立完善评估、投资、财务管理等相关服务和监管制度。搭建抵押融资平台。协调金融监管、人民银行平度支行、自然资源等单位出台，《平度市集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，引导建设银行、农业银行、惠民村镇银行等多家金融机构参与开发配套金融产品，打通农地入市使用权抵押贷款“最后一公里”。8月11日，平度农旅集团与兴业银行青岛分行共同在平度市不动产中心办理了抵押手续，发放贷款1000万元，标志着青岛市首宗农村集体经营性建设用地使用权完成抵押融资。 四、坚持统筹兼顾，完善入市收益分配。坚持“以人为本、收益共享”的原则，制定出台土地增值收益调节金征收使用管理办法，建立起兼顾政府、集体、个人的土地增值收益分配机制。区分土地用途、土地等级、交易方式等因素，分别确定“按类别、有级差”的土地增值收益调节金征收标准，按照工矿仓储用地和非经营性公共管理与公共服务用地、经营性公共管理与公共服务用地、商服用地三类土地用途，区分城区内一等镇和城区外一、二、三等镇四级基准地价，以土地成交价的6％—50％不等共21种比例计征调节金。其余部分，除去土地成本费用并按比例留归集体后，在农村集体经济组织成员之间公平分配。实施农地入市后，1亿元成交价款有，有6586万元留归集体，入市土地使用到期后土地仍归属集体所有并可继续入市，实现了集体资产持续保值增值。 土地是农村最重要的生产要素，也是乡村振兴战略的发力点之一。平度市现有集体经营性建设用地总面积约9900亩，作为新融资方法的挖潜对象，据估算抵押后可产生28亿元的贷款资金。这笔“金融活水”流入广大农村后，将支持更多农业农村新产业新业态发展，同时增加农民财产性收入，有效激活乡村振兴内生动力。(平度市自然资源局 张林杰) |
